北京东四环核心商业地块欲改住宅 融创中国“刷屏”是怎么回事?

2019年1月,融创中国控股有限公司收购了北京泛海东风置业有限公司,被收购公司拥有北京泛海国际中心1号地等多块优质资源地块。

近期,孙宏斌掌控的融创中国又出了一条劲爆的消息,刚刚收购不到半年的北京泛海国际中心竟然要从商业用地转为住宅用地!

一篇《孙宏斌让所有北京开发商惊掉了下巴》的文章在不少地产圈的朋友中刷屏了。这到底是怎么回事?

北京东四环核心商业地块欲改住宅 融创中国“刷屏”是怎么回事?
(北京市规划和自然资源委员会的公示)

在北京市规划和自然资源委员会的网站上可以看到一则名为《朝阳区东风乡绿隔地区第一宗地项目》的公示,公示的内容则是声称按照《北京城市总体规划(2016-2035年)》相关要求,对朝阳公园东侧的一块土地规划方案进行调整。

看起来是一则普通的公示,但其背后却关乎着一个在北京城非常著名的楼盘——泛海国际。

泛海国际什么来头?这可是北京著名的豪宅,泛海国际社区的业主当年买房的时候都听说过,将来入住这五栋别墅的是柳传志、马云、史玉柱等泰山会的成员。这事靠不靠谱另说,不过泛海国际到现在也算是名流云集的豪宅区,而原本规划中的商业综合体作为配套项目,本来也是保证业主们在此处的生活便利程度的必要条件之一。

也难怪现在这则公示一出,泛海国际的业主们一片哗然。简单来说,这则公示意味着:一、是将原先66万平米的综合体商业用地直接改成了6栋高层住宅和2栋写字楼;二、是将泛海世家西府后的5栋城市别墅直接改成5栋11层高的公寓楼。

消息出来后,引起了泛海国际住户的强烈反对。泛海国际和观湖国际两大居住区数千户居民,周围一直没有像样的商业配套设施,这次融创要修改原先的规划,将直接影响周边住户的生活品质。同时,原先的5栋城市别墅改为5栋11层高楼,将大大改变现有泛海世家小区的容积率、楼间距、绿化率,彻底破坏整个小区原有的整体规划。

而其中最令住户们不解的是,融创中国怎么就能如此容易地改了规划?这事要从今年年初融创中国接盘说起。

北京东四环核心商业地块欲改住宅 融创中国“刷屏”是怎么回事?
(泛海国际的位置:红色数字1处)

2019年1月,融创中国控股有限公司收购了北京泛海东风置业有限公司,被收购公司拥有北京泛海国际中心1号地等多块优质资源地块。按照原先的规划,泛海国际中心J-1号地属于商业用地性质,占地7.52公顷,总建筑面积66.85万平米,含写字楼、酒店式公寓、高档购物中心。

这次土地规划调整的内容,正是将写字楼、购物中心直接变成了6栋高层住宅和2栋写字楼。也就是将大部分土地的性质由商业用地变为了住宅用地。而另外一块J-2号地占地8.20公顷,分南北两区,规划中南区为平层住宅(泛海世家小区),目前已经建成并有部分入住,北区则规划为5栋城市官邸地上四层地下一层。这次调整也将北区的5栋别墅改成5栋11层公寓,这样就使得整个小区原有的容积率、楼间距、绿化率和通风采光条件都完全改变了。

前文提到的《孙宏斌让所有北京开发商惊掉了下巴》一文中对此做了测算:此前的规划,是泛海国际社区的商业配套。44.6万平米建面里,只有9.5万平米住宅,配套、商业及办公用地是35万平米。

调整之后的规划,36.6万平米的建面,住宅增加到了26.5万平米,配套、商业及办公用地减少到了10万平米。

“也就是说,孙宏斌让这块地的住宅面积多了17万平米。泛海国际社区二手房成交价在十万元一平米以上,周边新盘价格至少在12万一平米以上。也就是说,老孙通过一番神操作,很有可能让:项目的住宅货值至少多出了200亿元!”

可问题是,根据有关规定,项目规划一旦确定,没有特别重大的原因,通常是不允许改规划的,尤其是改变地块性质。否则开发商都可以这么玩,比如先用五层楼的规划容积率去拍地,拍下来再改成30层的高楼,那这样玩都可以稳赚不亏了。

北京东四环核心商业地块欲改住宅 融创中国“刷屏”是怎么回事?
(泛海国际网拍效果图)

要不然这块地不至于晾了十来年,据说在融创中国接手之前,万科、恒大、旭辉等几乎所有大型房企都去看了这个项目,回来后都摇头:

因为当时这个项目接到了有关部门的通知,要求降高度、降建筑面积。文件还要求,这块地上的主要商业部分不可出售。

那么问题就来了,如今这块地是怎么就改了规划,甚至改变了用地性质的呢?

按照北京市规划和自然资源委员会的相关公示,公示发布时间是5月16日,公示期30天,也就是说,留给业主们的时间已经不多了。

但事实上截至目前公示期还没有结束,最新的消息是,泛海世家西府后面的已经建成的5栋别墅已经开始拆除。另外,预计建设的5栋高层已经开始内部认购。

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