易居研究院智库中心研究总监严跃进
12月8日，首届长三角REITs论坛召开。此次会议提及REITs覆盖至商业地产的概念，属于非常明显的政策调整内容。
1、政策要点
此次证监会官员表示，将走好中国特色的REITs市场发展之路。在房地产领域，会议明确，加快打造REITs市场的保障性租赁住房板块，研究推动试点范围拓展到市场化的长租房及商业不动产等领域。
1）此处除了传统的保租房领域外，实际上对于市场化的长租房和商业不动产都提出了试点的概念，这说明REITs和房地产的结合程度明显增加，具有积极的意义。
2）此次政策最核心的要点在于商业不动产的概念，或者说是商业地产概念，其对于后REITs底层资产的丰富具有积极的意义。
2、政策意义
此次会议实际上使得REITs此前的禁令开始废除，并对房地产发展具有积极的作用。
1）根据2020年7月发改委发布的《关于做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点项目申报工作的通知》，酒店、商场、写字楼、公寓、住宅等房地产项目不属于试点范围。其含义是，REITs涉及的底层资产，只能是基础设施以及保障性租赁住房等。即便是战略性新兴产业集群涉及的物业，其项目用地性质也应该为非商业、非住宅用地。换而言之，根据2020年的政策基调，商业地产和REITs没有试点结合的可能。而此次长三角会议明显放开了这个领域。
2）商业地产实际上包括了购物中心、写字楼、酒店等物业，据此可以认为，后续此类领域可以打包做试点，进而形成商业地产REITs产品。此类产品对于后续相关房企盘活存量、优化资金退出渠道等有积极的作用，也是后续各类房企所需要积极关注的内容。
3、产品可能
根据此次REITs的新政策和基调，易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，未来REITs在三个领域会形成新产品。
1）以购物中心、酒店和写字楼为底层资产的REITs产品。此类产品或会专注一二线城市的商业项目，通过打包进行上市。一方面有助于此类商业地产企业借此类渠道退出，实现资金的良好循环，另一方面也优化了REITs产品线，未来基础设施REITs、商业地产REITs等可以形成更好的资产组合效应。
2）以市场化租赁住房为底层资产的REITs产品。此次政策明确提及市场化长租房可以纳入到REITs试点范围，实际上就是我们过去提及的长租公寓。因此，其对于长租公寓后续融资渠道的拓展具有非常积极的作用。一些长租公寓企业要积极研究此类产品的推进模式，可参考目前四支保障性租赁住房REITs产品的模式，主动提高租金收益，以更好参加此类产品创新。
3）保交楼部分房源转为保租房的REITs产品创新。在各地保交楼过程中，一些地方政府开始收储房企的出险资产和项目，进而转变为保障性租赁住房项目。目前保交楼方面的资金或融资渠道比较狭窄，确实需要有新的金融产品。通过REITs产品介入，有助于保交楼方面融资渠道的拓展，此类拓展对于地方政府减少资金投入等有非常重要的意义。
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